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上海有開發商出奇招:一套房子3份合同、又租又售又裝修(約牛證券軟件)

2020-07-06 10:26 來源:中新經緯

鎂編的一位朋友最近很想買房,但上海的高房價實在是讓人望而卻步。

很巧,這時候一個項目映入了他的眼簾,均價才10.2萬元/平方米,總價1300萬元起。為什么是“才”,因為項目所在的上海內中環地區,已經沒有普通住宅新房,周邊別墅3400萬元/套起。

出于職業敏感,鎂編仔細查了下資料,原來這個項目——新城虹口金茂府就是2016年的廣中路地王,彼時這塊地被新城以37億元總價拿下,溢價率77.4%,折合樓面價6.7萬元/平方米左右。

上海有開發商出奇招:一套房子3份合同、又租又售又裝修

圖片來源:受訪者提供

但地塊要求苛刻,要求保障房占5%,配2000平方米的社區行政醫療衛生設施(無償移交給政府),15%需整體持有且70年無法轉讓(即20%左右的面積無法出售),住宅套數下限450套,配建中小戶型不低于總建面的70.0%。

這樣算下來,扣除保障房、自持部分等,可售部分的實際樓板價達到87425元/平方米。

僅僅地價成本就逼近9萬元/平方米,但項目備案均價10.2萬元/平方米,開發商還有利可圖么?

鎂編經過調查發現,原來項目用了一步奇招——“移花接木”,把本應該自持的面積也做進了房屋套內面積,以租代售,拿出去變現。

這種聞所未聞的做法,到底如何實現突破政策限制,拉升利潤空間?

一套房子3份合同,租、售、裝

一直以來,上海嚴格的土拍政策是懸在開發商頭上的利劍。這個項目,如果100%按規矩賣房,開發商可能真沒太多錢可賺。

鎂編以購房人身份去到現場發現,該項目有148平方米和156平方米的主力戶型,其中都包含了48平方米租賃面積。租賃部分的款項需要分兩次交清,同時簽的是租賃合同,期限20年。

舉個例子,一套156平方米的房屋,產證面積為108平方米簽進新房的“購銷合同”,剩下的48平方米為租賃面積,和開發商簽“租賃合同”,房屋涉及改裝,所以還要簽訂一份裝“修改造合同”。

也就是說,正常購買這個項目的156平方米戶型,需要簽3種合同。

讀者看到不禁要問,只簽20年合同,那20年之后呢?開發商也替你想好了,等到期后,和開發商無償續租,租賃部分也可以直接轉租。

既然一部分是租用,自然要便宜一點。所以這48平方米的價格是按照銷售均價的4折~6折算。雖然麻煩,但這個價格配這個地段,不少購房者選擇了接受,項目2018年開盤,目前已經進入尾盤銷售階段。

另一方面,項目的備案均價定在了10.2萬元/平方米,明面上看每平方米僅比可售部分實際地價高1萬多塊,其實開發商是通過“變現自持面積”,降低了每平方米的成本。

“很明顯,開發商是為了解決成本和利潤問題,變相突破政策限制,盡快讓貨值變現?!?/p>

一名TOP20房企的區域總裁告訴鎂編,對自持部分一次性付款,對于業主,實際增加了使用面積,價格又便宜,只要有使用權就行了。

這位區域總還告訴鎂編,一般情況下,開發商處理“自持面積”,要么是內部銷售(約牛炒股)給熟悉的人、不需要任何產證的人,要么就是長租,沒有其他更多更好的辦法處理自持。

巧妙的“自持變現”

這個辦法很巧妙。據鎂編了解,項目首先在報批過程中是2梯3戶的戶型,其中自持戶型也在其中,而在竣備驗收之后,開發商會將墻體敲掉,并將自持戶型的門重新砌上,再將空間面積拓展出來。

如下圖的148平方米戶型中,紅線部分在驗收前是墻體,驗收之后會敲掉。

上海有開發商出奇招:一套房子3份合同、又租又售又裝修

148平方米戶型圖圖片來源:受(約牛證券股票)訪者提供

“原先,48平方米是獨立成套、有入戶門,但經過一番改造,開發商把自持部分做進了套內面積?!?/p>

一位精通房屋設計的區域總告訴記者,這實際上是兩套房子合二為一,即當項目在毛坯竣備之后,再進行裝修,將兩套房子打通,完之后交給業主。只不過一部分空間是業主的,一部分是開發商自己的。

有業內人士看了這個“巧奪天工”的設計后,也不由得贊嘆,因為是戶內隔墻,這樣操作連城管都不能找麻煩。

同時,一位設計院的項目總監告訴鎂編,自持部分通常是獨立成戶,持有部分不能分布在各個樓層。

但一位TOP10房企的投資總直言,現在沒有明確規定說不能這么做。

鎂編特地查閱了當年的土地掛拍出讓文件,確實沒有明確規定,15%的自持需要獨立建樓。

“目前一些項目的設備陽臺和飄窗會有驗收前后的區分,比如別墅在驗收前沒有地下室,而是驗收之后再去打通。所以這種操作,在開發領域是存在的?!?/p>

不過應該注意這類房子后期二手房交易時的風險和麻煩。

“對于業主來說,48平方米是租賃,以后要轉手再賣一定會遇到麻煩。需要謹防后期的政策風險,以及以后市場、購房者的接受度問題?!睒I內人士表示。

不違規,也不允許

事實上,自持現象在房地產頗為普遍,不少地方政府為防止“地王”出現,將限制措施附加在出讓條款上,如增加自持面積,降低甚至“凍結”不動產的流動性,抑制土地溢價前景。

據鎂編不完全統計,2016年以來,多家頭部房企在北京、上海、廣州、佛山等城市競得16宗自持地塊,總出讓價高達420億元,自持比例從36%到100%不等。

但對于開發商來說,自持一定伴隨成本的提高、利潤的限制。

58安居客研究院分院長張波表示,目前開發商普遍處理自持部分的方式都是做成長租公寓,但業內普遍認為熱點城市租金回報率僅為2%~3%,如果再扣減管理費用、維護費用,實際投資回報或在2%以下,比國債投資收益率還要低,這樣的投資是非常不劃算的。

新方法應運而生,例如本案,用變相手段實現溢價。

上述業內人士直言,這是一種銷售行為,備案也不一定是這套圖紙,只是開發商在報批時,規劃部門把持有面積揉碎成幾十平方米,而不是集中自持,在規劃部門同意的前提下,用銷售捆綁的模式把自持面積去化掉。

該項目的做法即使沒有違背土地出讓文件中的相關要求,但亦值得商榷。從戶型設計來看,很明顯就是為了將自持部分和銷售部分未來打通來推向市場,雖然是按照收取租賃費的相關方式處理自持部分,但面對的對象是可售部分的業主,而非無房的純租房者。對于真正有租賃需求的人群來說,并不有起到應有作用。

從專業的角度來說,如果規劃部門同意,確實不違規,但肯定也不允許。


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