7月6日晚間,寧波發布穩樓市“十條”新政,核心內容包括擴大限購范圍,加強住房貸款審核等。土地市場情況而言,機構統計數據顯示,寧波上半年共出讓118宗經營性用地,總出讓建面930.4萬方,出讓金640.3億元,樓面均價6883元/平方米,平均溢價率30.84%。
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炒房客懵了!杭州、東莞之后,又一城升級樓市限購!6月新房漲幅領跑全國(約牛證券網)

2020-07-07 08:27 來源:中國基金報

又有一城升級樓市調控,樓市過熱地區調控再次收緊。

7月6日晚間,寧波發布穩樓市“十條”新政,核心內容包括擴大限購范圍,加強住房貸款審核等。而進入7月以來,短短幾天內已有杭州、東莞等熱點城市出臺房地產約束性調控政策。

數據顯示,新冠疫情給樓市帶來的陰霾已逐漸消退,6月份50城住宅成交已略高于近三年同期平均水平。而這幾個城市的做法似乎傳遞出下半年樓市政策走向的信號,樓市風向或已開始發生改變。

寧波發布穩樓市“十條”新政擴大限購范圍

7月6日晚間,7月6日晚間,寧波市政府新聞辦公室公眾微信帳號“寧波發布”披露,寧波市資規、住建、人民銀行、銀保監四部門聯合印發《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,對當前寧波偏熱的房地產市場進行“降溫”。

《通知》從保持土地市場平穩、調整限購區域范圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面提出穩定房地產市場的“十條”新政,從7月7日起實施。根據《通知》要求,核心內容主要包括以下六大方面。

1.調整限購區域范圍

具體來看,限購區域范圍調整為北環西路—廣元路、廣元路延伸段(規劃)—西洪大橋(在建)—秋實路—鄞縣大道—機場路—鄞州大道—鄞縣大道—寧波繞城高速G1504—東環南路—東環北路—北環東路—北環西路所圍區域。限購圈往外擴了一圈,有人調侃“這是寧波的二環”。

按照《通知》要求,下述三類家庭暫停在限購區域內購買住房(含新建商品住房和二手住房,下同):

一是在海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區(以下簡稱“市五區”)行政區域內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;

二是在市五區行政區域內擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;

三是在市五區行政區域內沒有住房,但不能提供自購房之日起前3年內在本市連續繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

限購區域范圍擴大后,鄞州、江北、鎮海、海曙部分區域劃入限購圈,在這些地方投機投資購房將受到限制。同時,家庭住房情況核查范圍也將從老三區擴大至市五區,以后鎮海、北侖的居民在限購圈內購房也將按新的政策規定執行。

2014年10月1日起,寧波市五區行政區域內國有土地上房屋被征收人簽訂房屋征收貨幣補償協議,及2016年7月13日起市五區行政區域內集體土地上住宅被征遷人簽訂房屋拆遷貨幣補償安置協議的,被征收人或被征遷人持協議在限購區域內購買住房的,可不受限購政策限制。

除上述規定外,購房人及其家庭成員戶籍認定、人才購房、限售等條件和標準,以及房屋交易登記等業務辦理流程,仍按原政策規定執行。

2.保持土地市場平穩

保持土地市場平穩也是“十條”新政的重要內容?!锻ㄖ分赋?,寧波將加大土地供應力度,強化精準供地,保證住宅用地市場平穩有序。嚴格落實建設項目動態巡查機制,強力推進已供項目加快開發建設,盡快形成有效供應。

從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格,調整住(約牛證券股票)宅用地出讓競價規則,嚴格控制樓面地價。

3.強化金融政策監管

《通知》明確,嚴格執行差異化個人住房信貸政策。金融機構要加強對購房人在市五區行政區域內家庭住房套數、住房貸款等情況的審核認定。

同時,嚴格執行商品住宅項目主體結構結頂后發放住房按揭貸款政策。同時,嚴格執行商品房預售資金監管政策,商品房預售監管賬戶資金未達到規定重點監管資金額度的,不得支出商房預售資金。

4.保障自住住房需求

根據該《通知》,本市戶籍的無住房家庭、在本市有穩定工作并已連續繳納24個月社會保險的非本市戶籍無住房家庭,或家庭成員屬于本市引進人才的非本市(約牛證券)戶籍無住房家庭,可以在供求矛盾突出的商品住房樓盤銷售中,優先認購商品住房。具體操作辦法由市住建局另行制定。

5.強化市場銷售管理

根據《通知》,嚴格執行商品房預售許可政策,每批次預售建筑面積不少于5萬平方米,每批次間隔時間不少于3個月。

《通知》要求持續整頓房地產市場秩序,對公開搖號銷售商品住房的,應當委托公證機構全程監督;對房價地價差低于正常水平的,強化項目全過程監管;對捂盤惜售、虛假宣傳、信貸資金違規入市等擾亂市場秩序的,加大查處力度。

《通知》還提到,其他各區縣(市)及杭州灣新區可根據當地實際,制定、調整有關政策措施。

寧波樓市:6月新房價格環比漲幅全國第一

業內人士指出,出此政策的大背景和三年前如出一轍,市場過熱,房住不炒漸行漸遠。

對于此次房地產調控政策出臺的背景,寧波市住建局等四部門表示,受疫情后土地供應放緩、居民購房需求補充釋放、融資環境相對寬松、寧波城市吸引力增強等諸多因素影響,近段時間以來我市房地產市場總體處于偏熱狀態。

土地市場方面,土拍競爭激烈,地價持續走高,溢價率持續攀升;房產市場方面,價格上漲預期增強,不少樓盤重現排隊買房和“日光盤”現象,市委市政府高度重視。

為堅決貫徹落實黨中央、國務院有關房地產工作部署要求,始終堅持“房住不炒”定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,有效防范房地產領域風險,經市政府同意,制定出臺《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。

按照中指研究院發布的百城房價榜單,今年6月份,寧波新建住宅平均價格為17781元/平方米,環比漲幅1.33%,超越上海、杭州、嘉興、南京等城市,其漲幅居全國之首。

土地市場情況而言,機構統計數據顯示,寧波上半年共出讓118宗經營性用地,總出讓建面930.4萬方,出讓金640.3億元,樓面均價6883元/平方米,平均溢價率30.84%。其中,出讓宅地(含商?。?7宗,總出讓建面718.2萬方,出讓金598.1億元,樓面均價8328元/平方米,樓面均價同比上漲37.2%,平均溢價率32.31%。

截至目前,樓面單價最高的是鄞州區JD07-05-08(明樓地段)地塊,由綠城于2020年6月24日競得,樓面價32520元/平方米。

寧波市住建局等部門認為,年初為應對疫情影響,寧波市出臺了一系列房地產紓困政策措施,總體效果明顯,市場在短時間內得到快速恢復。從當前房地產市場形勢看,有必要對有關政策進行調整。

杭州、東莞出臺約束性房地產新政

在上半年集中出臺300多次房地產紓困或支持性政策之后,下半年以來短短幾天內已有多個熱點城市升級樓市調控政策。寧波市此次發布穩樓市“十條”新政之前,已有兩個城市先后有所行動。

7月2日,杭州市出臺新房搖號新政,對人才優先購房規定5年限售期,同時,提高“無房家庭”認定門檻、規定一個家庭一次只能參加一個項目的搖號。

7月2日晚間,東莞市住房和城鄉建設局等四部門發布了《關于進一步加強商品住房預(銷)售管理的通知》(下稱“《通知》”)?!锻ㄖ分饕婕暗剿拇蠓矫娴膬热荩阂蠹涌煸诮ㄉ唐纷》咳胧袖N售,加強商品住房銷售價格指導,加大力度打擊捂盤惜售行為,嚴格規范商品住房認購行為。

當地規定,項目申請預售,每次體量不低于3萬平方米;取得預售證后10日內一次性公開全部銷售房源。在限價方面,要求同地區新房房價3個月漲幅不得超過10%;分期銷售的新房,房價不高于上一期同類房價的5%。

新政背后,同樣是快速升溫的當地樓市。

杭州,可以說是這一輪回暖潮中,最活躍的城市。第一,商品住宅成交面積逐月攀升(北京約牛證券)、屢創新高。3月以來,隨著疫情影響逐步消散,杭州樓市迅速復蘇,單月住宅成交面積皆在100萬平方米以上,且呈現逐月攀升趨勢,6月更是達到了195萬平方米,創近3年來新高。從歷史經驗來看,每每成交走向階段性高位,調控大棒便緊隨而至。

第二,“萬人搖”項目頻現,高性價比項目中簽率極低。3月以來,杭州已有4個項目搖號登記報名人數破萬,其中,6萬人搖900套房、中簽率不足2%的遠洋西溪公館項目曾一度引發熱議。如果單單統計中簽率,4個月內,杭州有21個項目搖號中簽率低于5%,融創城0.5%的低中簽率為其中之最。

土地成交方面,杭州上半年賣地收入突破了1800億,堪稱賣地狂魔。其中3月以來,杭州共計出讓75幅涉宅用地,成交總建面達773萬平方米,整體溢價率高達22%。

東莞一些熱門區域新房二手房價格也出現顯著上漲。今年深圳都市圈出爐,外加坊間熱議深圳有擴容的可能,東莞房價抬頭也是相當明顯,特別是一些核心區域的學區房,遭遇炒房客突擊。

近兩個月東莞的松山湖片區、臨深片區等樓市價格持續快速上漲,松山湖區域部分樓盤單價已站上5萬/㎡關口,房企捂盤惜售等現象再度出現。

疫情后樓市迅速恢復

除隨著熱點城市樓市復蘇外,整體而言國內多個地方樓市成交已經完全恢復或基本恢復到疫情前的水平。

上半年,受疫情影響,經濟下行壓力加大,房地產市場在前兩個月受到明顯沖擊,各項指標斷崖式下跌,多地密集出臺穩地產政策紓困房企。

而6月房地產市場恢復意味著,此前的紓困、支持政策已不再有繼續出臺的必要。在相對寬松的貨幣等推動下,部分城市房地產市場熱度節節攀升。

中國指數研究院發布的數據顯示,上半年重點城市新房成交面積同比回落,絕對規模為2015年以來同期最低。

但3月以來市場逐漸恢復,5-6月成交面積已接近近三年同期平均水平。據中指數據初步統計,3月以來,國內疫情得到有效控制,在各地靈活因城施策、企業積極營銷、降息促使購房成本下降等多個因素綜合作用下,房地產市場逐漸恢復;5月50個代表城市商品住宅成交面積同比年內首次轉正,6月略高于近三年同期平均水平。

同時,據克而瑞研究中心數據顯示,6月TOP100房企單月實現全口徑銷售金額14517.2億元,環比增長33%。二季度,百強房企整體銷售恢復情況好于預期,TOP100房企二季度全口徑業績規模高于去年同期。

中央多次重申“房住不炒”

事實上,在樓市過熱地區加強調控早有端倪,房住不炒、防范房地產金融風險的調控基調并未發生改變。

從2月中旬開始,財政部、統計局、央行、銀保監會、住建部等多個中央部門持續發聲,重申要堅持“房住不炒”定位,強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,再次釋放出房地產調控政策方向不變的信號,同時也向地方政府發出明確的政策指引。

疫情以來,全國已經有駐馬店、廣州、寶雞等13個地方房地產松綁政策出現“一日游”。近期各地出臺的包括降低首付比例、松綁限購等需求側的刺激政策基本都被迅速撤或被當地迅速辟謠。

值得一提的是,今年的政府工作報告提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。

近期,深圳、北京等多地相繼開展市場亂象專項整治,查處惡意炒作房價、打擊“捂盤惜售”、下架二手房價虛高房源、查處炒作“學區房”等違法違規行為。6月底,銀保監會在市場亂象整治“回頭看”的工作部署中提出,將重點嚴查幾類銀行、保險、信托等金融機構向房地產領域違規提供資金行為。

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