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深圳樓市還能瘋多久?住建部副部長召集地產商、中介座談 討論了這些問題(約牛證券)

2020-07-08 08:36 來源:券商中國

2020年上半年已經過去,盡管受到新冠肺炎疫情的沖擊,但深圳樓市的上半年卻走出了相對獨立的行情。據國家統計局數據顯示,深圳3月~5月的二手房價格漲幅在全國70個大中城市位居前列。

進入7月以來,已經有杭州、東莞、寧波相關政府部門出臺新政,收緊樓市調控。和深(約牛證券分析)圳一樣,這些城市樓市近期都明顯升溫,甚至出現了一房難求的現象,房價也隨之明顯上漲。在分析人士看來,當前“短暫退燒”的深圳樓市可能是下一個進行調控的城市。

券商中國記者獲悉,上周末(7月4日),住房與城鄉建設部副部長倪虹赴深圳調研,并與深圳市住建局、房地產開發商、房產中介機構等代表舉行了座談會。

住建部副部長調研深圳樓市

此次座談會主要從上半年房地產市場運行情況及存在問題、房地產長效機制方案落實情況以及對房地產的建議三個方面進行。針對目前深圳商品房供不應求,房價上漲壓力大的問題,深圳本土地產商華潤置地、萬科的高管提出了各自的看法。

會上,華潤置地華南大區總經理蔣慕川表示,深圳受土地資源制約,住宅用地供應量一直太少,尤其是優質的地區供應量更少,這是深圳商品房供不應求,房價上漲壓力大,優質區域一二手房價格倒掛嚴重的重要原因。深圳政府今年加大了住宅土地的供應,希望政府能夠繼續加大供應力度,深圳最大的問題也是人多地少,所以希望深圳能夠擴容。

萬科集團合伙人譚華杰則不認可蔣慕川對于深圳“人多地少”的說法,其指出“是開發率的問題”。

譚華杰解釋稱,目前全球除中國以外沒有一個國家規定開發率控制在50%以內,日本東京登記的開發率為70%,很多居民還住獨立屋,所以東京的人口及占地面積情況足以說明,利用好開發率就能改善居住環境,深圳是全中國開發率最高的城市,但也就40%的開發率,希望中國在開發率上可以借鑒日本等國家的政策。

譚華杰的觀點與萬科董事會主席郁亮曾發表的看法不謀而合。在去年萬科北方媒 體交流會上,郁亮指出,縱觀海外市場發展,郁亮指出東京的發展經驗值得借鑒參考。

郁亮曾表示,“很多人說中國人口多,但東京人口比北京還多,城市面積比北京小,平均每個家庭卻有1.17套房子。而且仔細看房子價格,市中心通勤1小時左右的范圍房價每平方米1萬多元,半小時左右是每平方米兩三萬元?!?/p>

“東京能做到如此,我們也能做到?!庇袅琳J為,一方面是不斷提高土地的開發效率。東京都市圈有60%的土地拿來做開發,而國內大城市中,深圳土地開發率大概在46%左右,上海大概在30%左右,北京、廣州則都不到10%。

除了“土地開發率”的問題,譚華杰在會上以紐約、華盛頓等城市案例說明國內寫字樓嚴重過剩,市場去化壓力極大,并指出深圳未來三年新增寫字樓供應量可以滿足未來25年的需求。

卓越集團副總裁陳林也表示,資產管理業務是卓越的核心業務之一,包括寫字樓和商場,近年來經營壓力都很大,尤其是疫情發生以后更加困難。深圳寫字樓供應過剩,疊加近年經濟活力不足,出租率和租金都在下降,寫字樓投資回報率較低。商場租金收(約牛證券軟件)入和商戶銷售額掛鉤,受經濟景氣度影響也較大。

此外,譚華杰與陳林同時提議,加快深圳“商改住”政策的落地實施。

樓市以穩為主,不希望出現炒作

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,“此次調研的主要意義還是希望樓市以穩為主,不希望出現樓市炒作。畢竟除深圳外,其他城市房價相對平穩,有些地方房價還在下跌,包括房價稍有上漲苗頭的東莞在政策上也堵住了?!?/p>

上半年深圳樓市“虛火旺盛”吸引了全國的目光。國家統計局的數據顯示,今年3~5月,深圳二手房價格環比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.6%,在全國70個大中城市分別排名第1、第2、第2;同比漲幅分別為9.7%、10.3%、12.0%,在全國70個大中城市分別排名第5、第3、第2。

今年上半年,深圳二手住宅無論成交量還是價格均創下不錯的成績。樂有家研究中心的數據顯示,今年上半年深圳二手住宅過戶44000套,同比上漲41%,僅次于2019年下半年。

深圳上半年二手住宅成交均價為每平方米65435元,環比上漲5%,同比上漲8%。單價上漲,套均總價也由2018年上半年的522萬漲至2020年上半年的556萬,如今總價500萬左右的房子已經成為市面上主流購房需求。

成交數據顯示,2020年上半年深圳購房者更青睞于購買60至90平方米的兩房或三房單位,單價集中在每平方米5萬元至10萬元之間。與2019全年度數據相比,兩房的購買者有所上漲,從之前的26%漲到了32%,每平方米7萬元至10萬元的購買者更是從23%上漲到了30%,再一次驗證了深圳購房者的購買力之強。

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